Споры о правах на недвижимое имущество

Одним из ключевых направлений оказания правовой помощи клиентам Адвокатского бюро «Perpetuum» является защита прав и законных интересов предпринимателей при возникновении споров о правах на недвижимое имущество.

К числу таких споров относятся иски, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе иски о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски), о признании обременения отсутствующим (в случае, если по каким-либо причинам оно прекратилось), об устранении нарушений права собственности, в том числе не связанных с лишением владения (негаторные иски), о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Очевидно, что для успешного разрешения таких споров необходимо всестороннее выяснение обстоятельств, которые предшествовали возникновению спора, исследование условий сделок и иных фактов, послуживших причиной конфликта, анализ действующего законодательства и сложившейся судебной практики применительно к обстоятельствам конкретной правовой ситуации.

К особенностям таких споров можно отнести достаточно широкий круг обстоятельств, которые могут иметь значение для дела, например: факт наличия различных ограничений и обременений имущества (от аренды и залога до ареста имущества в рамках уголовного дела), заключенность и действительность не только сделок, являющихся основанием для возникновения прав и обременений на недвижимое имущество, но и сделок, в целях обеспечения которых, возникали указанные обременения; добросовестности, открытости, непрерывности владения; добросовестности лица, приобретшего права на недвижимое имущество и т.п.

Важной особенностью таких споров является необходимость взаимодействия с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, – Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На стадии подготовки и во время спора необходимость взаимодействия с указанным органом продиктована необходимостью недопущения дальнейшей перепродажи имущества во избежание добросовестного приобретения недвижимого имущества третьими лицами. Указанная задача может быть эффективно решена как во внесудебном порядке (регистрация в ЕГРН правопритязаний на имущество или заявленных в судебном порядке прав требований в отношении спорного имущества), так и в судебном (регистрация в ЕГРН запретов на совершение сделок и/или арестов в отношении имущества на основе судебных актов о применении обеспечительных мер). После успешного разрешения спора в судебном порядке требуется обращение в Росреестр для государственной регистрации прав на основании решения суда. Поскольку способов судебной защиты нарушенных прав на недвижимое имущество достаточно много, выбор оптимального способа должен быть основан не только на обстоятельствах дела и судебной практике, но и на правоприменительной практике Росреестра.

Такой подход позволяет избежать получения «неисполнимых», а значит бесполезных, решений суда, а также «перетекания» споров о правах с недвижимым имуществом в споры по обжалованию действий Росреестра. Хотя в практике Адвокатского бюро «Perpetuum» возникали ситуации, когда обжалование действий/бездействий Росреестра осознанно выбиралось в качестве способа защиты прав и интересов клиента.

Адвокатское бюро «Perpetuum», имея многолетний опыт разрешения споров о правах на недвижимое имущество и взаимодействия с Росреестром, предлагает комплексный анализ и сопровождение таких споров, с выявлением всех возможных рисков, в том числе еще на этапе планирования различных сделок с недвижимым имуществом. Своевременно обратившись за квалифицированной правовой помощью в наше Бюро, Вы сведете к минимуму возможные риски.